Власти Белгородской области с помощью новой модели обеспечения жильем молодых специалистов могут привлечь застройщиков к освоению 12 га в Юго-Западном районе облцентра. На этом участке в рамках проекта «Аврора-Парк» за 22 млрд руб. ранее хотели построить более 700 тыс. кв. м «инновационной территории». Теперь же речь идет о 60 тыс. кв. м доступного жилья, которое будут возводить по программе «Новая жизнь». Она предполагает создание жилищно-накопительного кооператива, для членов которого цена квартиры «под ключ» площадью 30 кв. м должна составить порядка 1,2 млн руб. Такие характеристики эксперты считают «крайне привлекательными», но напоминают, что рынок жилья в Белгороде все еще находится в стагнации.
Программа «Новая жизнь» обещает застройку Белгорода доступным жильем для молодых специалистов
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Запуск программы «Новая жизнь», рассчитанной на специалистов до 35 лет, во время недавней пресс-конференции анонсировал губернатор Белгородской области Евгений Савченко. «Смысл в том, что создается кооператив из молодых семей, которые должны заплатить (на первоначальном этапе) 25% от стоимости жилья. Мы фиксируем цену 30–35 тыс. за квадратный метр и все коммуникации берем на себя, — рассказал господин Савченко. — Мы подсчитали, сколько люди платят только по процентам за ипотеку — миллиарды! Это уже неподъемно, а мы говорим о молодых людях, у которых за душой ничего нет, но в жилье они нуждаются». Таким образом, стоимость квартиры средней площадью 30 кв. м «под ключ» для участника проекта оценивается примерно в 1,2 млн руб. Заказчиком строительства должен выступить профильный департамент облправительства, а застройщика, по словам губернатора, определят по тендеру: «желающих очень много».
По данным регионального департамента строительства и транспорта, реализовать проект планируется в Юго-Западном районе Белгорода на площади не менее 12 га: ожидается ввод в эксплуатацию 60 тыс. кв. м жилья, около 1,8 тыс. квартир, благоустроено должно быть порядка 10 га территории, организовано 2 тыс. парковочных мест. Также в планах строительство школы и детского сада. Район застройки располагается рядом с частным сектором и двумя многоэтажными домами на улице Каштановой. Расстояние до центра города — менее 2 км. В департаменте пояснили, что под «Новую жизнь» планируется создание жилищного накопительного кооператива (ЖНК). Схема участия предполагает внесение первоначального паевого взноса в размере до 30% от стоимости квартиры с последующим освобождением от каких-либо платежей на период строительства (порядка года). После ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир в пользование участникам проекта размер их ежемесячных платежей составит порядка 14,5 тыс. руб. (включая проценты за пользование фактически заемными средствами). После полной выплаты стоимости квартиры участник получает на нее право собственности.
Наряду с ЖНК власти предполагают создание юрлица с госучастием, которое будет оператором проекта и позволит уже на предпроектной стадии использовать средства в размере 30% от стоимости будущего жилья на строительство инфраструктуры. В функции ЖНК также должно входить обеспечение использования участником проекта средств материнского капитала, администрирование паевых взносов. До полной оплаты кооператив выступает собственником всех квартир (и обеспечивает невозможность их перепродажи), пользуется льготой по налогу от кадастровой стоимости. В числе базовых требований к участникам программы помимо возраста — отсутствие в собственности жилья или земли под него. В дальнейшем, как предупреждают в департаменте, в «Новую жизнь» могут включить другие категории граждан.
В регионе с 2009 года действует ЖНК «ЖБК-1». По данным на лето 2016 года, в кооператив было подано 5,9 тыс. заявлений о вступлении, приобретено 1,27 тыс. квартир, построено 15 индивидуальных домов. 920 пайщиков уже оформили жилье в собственность и вышли из ЖБК-1, почти 100 из них вновь вступили в кооператив для приобретения жилья своим детям. На сайте компании среди перспективных площадок указан и микрорайон «Аврора-Парк»: «ЖБК-1 рассматривает возможность проектирования и строительства многоквартирных домов в районе Ботанического сада Белгорода». В управляющей компании кооператива „Ъ“ вчера рассказали, что в качестве инвестора участвовать в «Новой жизни» не будут, но не исключают роли подрядчика в проекте. В компании подтвердили, что в прошлом году прорабатывали освоение района «Аврора-Парк», но почему не зашли на площадку, не пояснили. В региональном правительстве „Ъ“ заверили, что «Новая жизнь» не имеет «никакого отношения к прежде анонсированному проекту создания инновационной территории “Аврора-Парк”».
Специалист по продажам белгородского агентства недвижимости «Грант» Илья Казанцев оценил среднюю стоимость квадратного метра в Белгороде минимум в 50 тыс. руб. По словам эксперта, территория «Аврора-Парка» была бы интересна покупателю, так как находится недалеко от центра. Предлагаемую стоимость квартир он назвал «крайне привлекательной», но отметил, что рынок жилья в облцентре все еще «находится в стадии стагнации».
Руководитель отдела розничных продаж УК «СОЛИД Менеджмент» Сергей Звенигородский полагает, что ЖНК в области должно быть несколько, чтобы они конкурировали между собой по условиям продажи и качеству. По оценке эксперта, предложение «Новой жизни» за квадрат на 38% выгоднее рынка и «многие молодые семьи им заинтересуются»: «Если “Новой жизни” удастся создать честный сервис с прозрачной отчетностью, то спрос со стороны покупателей обязательно будет. Более того, часть пайщиков уйдет из других кооперативов в расчете просто на хорошее обслуживание. Ценовые параметры у областных ЖНК примерно одинаковые — от 1,2 млн руб. за квартиру, 32–50 тыс. руб. за квадрат, поэтому именно сервис будет играть решающую роль».
Отметим, что в середине 2016 года единственный воронежский ЖНК «Доступное жилье», созданный АО «Домостроительный комбинат» в 2014 году, объявил о начале процедуры ликвидации в связи с недостаточной численностью. Основной причиной невостребованности механизма ЖНК на территории Воронежской области, по мнению замдиректора ДСК по экономике, депутата гордумы Андрея Соболева, стала банковская система, которая предлагает широкий спектр услуг в рамках ипотечного кредитования.
Как белгородцам представляли «Аврора-Парк»
Проект создания инновационной территории «Аврора-Парк» на юго-западе Белгорода впервые был презентован шесть лет назад. Его общая стоимость оценивалась в 22,3 млрд руб., площадь предполагаемых зданий и сооружений — 765 тыс. кв. м. Строить жилье собирались в два этапа — на 22 га и затем на 75 га. В мини-городок планировалось пригласить ведущих молодых инноваторов из России и стран бывшего СССР. Концепция «Аврора-Парка» была утверждена распоряжением губернатора в сентябре 2011 года, завершить «региональный проект» планировалось в 2020 году. Его реализацией занималась корпорация «Развитие». Территория в рамках концепта разбивалась на шесть блоков (деловой центр общей площадью 116 тыс. кв. м, коммерческая недвижимость — 75 тыс. кв. м, жилая — 438 тыс. кв. м, парковки — 99,7 тыс. кв. м, социальная инфраструктура — 35 тыс. кв. м, коммунальная — 82 тыс. кв. м). Первая очередь в 2010-2012 годах обещала возведение жилкомплекса, детского сада, школы, бизнес-центра, объектов бытовой инфраструктуры. Жилье планировалось предоставлять только на арендной основе. В 2012-м на территории «Аврора-Парка» был введен в эксплуатацию 150-квартирный дом общей площадью 11,2 тыс. кв. м. Жилье предоставлялось по договорам найма молодым ученым и госслужащим. Стоимость аренды была на 15-20% ниже рыночной. На данный момент в микрорайоне построены два дома.